-Поиск по дневнику

Поиск сообщений в Sheduk

 -Подписка по e-mail

 

 -Статистика

Статистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
Создан: 20.04.2011
Записей: 5793
Комментариев: 672
Написано: 6533

Как правильно покупать земельный участок

Воскресенье, 23 Декабря 2012 г. 23:13 + в цитатник

Покупка земли или земельного участка может оказаться не такой простой, как вам кажется и иметь много подводных камней. Существует целый ряд различных ухищрений, которыми может воспользоваться недобросовестный продавец. Все эти подвохи, с точки зрения закона могут быть расценены в его пользу. По этому, перед покупкой земли, стоит досконально обучиться этим премудростям и быть хоть не много подкованным с юридической стороны.

Как и любая другая сделка, покупка земельного участка начинается с заключения договора между покупателем и продавцом о "купле-продаже". В данном случае о купле-продаже недвижимости. Главными условиями такого договора будут пункты о том, что одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность данную недвижимость, (земельный участок) а вторая сторона (покупатель) обязуется принять недвижимость и уплатить за него обговоренную денежную сумму.

Что нужно знать перед покупкой земли или земельного участка?

Прежде всего, необходимо установить и точно знать к какой категории относится данный земельный участок

Если это "Сельское хозяйство"

В категории земель сельхоз назначения преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или органам местного самоуправления.
В этом случае покупателю необходимо установить, что продавец до данной сделки уведомлял всех заинтересованных лиц имеющих преимущественное право покупки и получил в ответ их отказ воспользоваться данным правом.

"Земли поселений"
Если данный земельный участок относится к категории земель поселений, то такие участки продаются без разрешения иных лиц, кроме участников совместной собственности.
В данном случае, перед покупкой необходимо убедиться, что если у продавца есть супруг (а), то у него должно быть от этого лица письменное и заверенное разрешение на продажу их совместной собственности.

Если на данном земельном участке в будущем вы предполагаете строительство, то для такого участка необходимо разрешение о дачном строительстве: под индивидуальное жилищное строительство - ИЖС.
Необходимо просто убедиться в наличии такого разрешения у продавца. Договор о "купле-продаже"

Моменты договора "О купле-продаже", без которых договор может оказаться недействительным:
В договоре "о купле-продаже" земельного участка должны быть указаны данные, которые позволяют точно идентифицировать земельный участок и установить его точные координаты: адрес, его кадастровый номер, площадь земельного участка, категория земли, целевое назначение и другие сведения, позволяющие точно определить участок на территории конкретного регистрационного округа.

Обратите внимание чтобы площадь земельного участка соответствовала площади указанной в правоустанавливающих документах продавца, будь то: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность, свидетельство о праве собственности и т.д.

Должна быть указана цена за весь земельный участок либо за единицу площади вместе с указанием общей площади земельного участка подлежащего передаче от продавца к покупателю.
Цена может быть указана исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка. Кадастровая стоимость, в свою очередь, является нормативной и существенно ниже рыночной.
Из этого следует, что если продавец указывает в договоре цену ниже кадастровой, то стоит задуматься о чистоте  и законности его намерений.

Перечень документов, необходимых для заключения договора "О купле-продаже"
Правоустанавливающий документ, Кадастровый паспорт земельного участка, Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС), Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений, Документ подтверждающий, что отсутствуют нарушения преимущественного права покупки земельного участка, Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов.
Если продавец является юридическим лицом, то будет не лишним проверить уставные документы и документы, удостоверяющие личность физического лица.

Некоторые пояснения:

Обремененная земля
Необходимо выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка запросив выписку из ЕГРП в отношении интересующего вас земельного участка. Эта выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения.
Например: права третьих лиц на пользование этим участком и др., наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда), Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение.
Если продавец отказывается упоминать в договоре о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), лучше не покупайте этот участок. Такое умолчание говорит о недобросовестности продавца. И не поддавайтесь его заверениям, что после покупки обременения можно снять, разрешения на строительство дома получить и земли из одной категории перевести в другую. Это те уловки, на которые часто попадаются юридически неподкованные граждане.

Доля в праве общей собственности
Продавец в этом случае, обязан за месяц до продажи своей доли уведомить остальных дольщиков о своем желании в письменной форме. Сообщить цену, за которую предполагается продать участок, а так же прочие условия. Другие же дольщики могут изъявить желание купить долю, либо отказываются. Только в случае их отказа продавец-дольщик вправе предлагать свою долю для продажи любому другому лицу.
Покупателю же, следует убедиться, что преимущественное право остальных дольщиков не нарушено и есть письменное подтверждение того, что они не возражают против такой продажи.

Часть земли
Неизбежным мероприятием при покупке только части земельного участка является выделение этой доли в отдельный участок.
В этом случае необходимо разделить земельный участок и составить отдельный кадастровый план на каждый получившийся после разделения земельный участок. Так же необходимо зарегистрировать право на участок. Необходимо сразу установить на какую из сторон возлагаются обязанности по проведению данного мероприятия.

Государственная регистрация земельного участка.
Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю. Он реализуется путем подачи заявлений с обеих сторон. Договор купли-продажи не регистрируется. Дополнительной мерой по отношению к договору может служить нотариальное удостоверение (по желанию сторон), которое позволит почтовым отправлением подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Для нотариального удостоверения необходимо выбрать нотариуса, компетентного на данной территории. Если подача документов на государственную регистрацию права собственности осуществляется не продавцом и покупателем, а третьим лицом, нужно сделать доверенность с указанием перечня действий, которые тот может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.

Перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок:
Правоустанавливающий документ, Договор купли-продажи, Передаточный акт, Кадастровый паспорт земельного участка, Доверенность на представителя, Документ, удостоверяющий личность заявителя, Если юридическое лицо, то уставные документы, если физическое лицо, то паспорт или другие документы, удостоверяющие личность, Заявление о государственной регистрации, Уставные документы продавца юридического лица, Согласие руководящего органа об отчуждении имущества.

Передаточный акт
Передаточный акт является обязательным документом, сопровождающим договор о купле-продаже. Передаточный акт подтверждает осуществление обязательств по договору о купле-продаже. Этот акт должен быть подписан после подписания договора о купле-продаже имущества, но и в то же время перед осуществлением госрегистрации перехода прав собственности.

-------------------

Собираетесь по делам в столицу, которые затянутся явно не на один день? Тогда закажите себе жилье заранее, чтобы долго не бегать по Киеву в поисках недорогого и качественного жилья. На сайте посуточная аренда квартир в киеве много хороших предложений.

 




 

Добавить комментарий:
Текст комментария: смайлики

Проверка орфографии: (найти ошибки)

Прикрепить картинку:

 Переводить URL в ссылку
 Подписаться на комментарии
 Подписать картинку